Departamentos "tipo casa": El empujón final que nos dió el Coronavirus

Por Guido Zucchini

Hace algunos años que se ve en el mercado inmobiliario la aparición del concepto "departamentos tipo casa", "casas en altura" u otros sinónimos marketineros para definir un departamento que busca asemejarse a una casa tradicional. En la búsqueda de deconstruir el arquetipo del departamento tradicional cuyo auge se dio por necesidad durante la urbanización violenta de las grandes ciudades a mediados del Siglo XX, las ultimas décadas han mostrado la necesidad de reconvertir los edificios de apartamentos en verdaderos hogares. No es casualidad que empezamos a recibir propuestas del área de marketing que nos acercan términos como ‘residencias' para darle una vuelta a la ya trillada palabra ‘departamentos'. 

Desde la arquitectura, las características de diseño que adopta este concepto son, entre otras, las de espacios sociales amplios, amenities y espacios comunes, bicicleteros y muros verdes, pero sobre todo la reinterpretacion del balcon. Los nuevos proyectos buscan la incorporacion del balcon al ambiente principal mediante aberturas corredizas de piso a techo o buscar de todos los medios posibles incorporarle una parrilla a dicho balcon. Nacen tambien nuevos términos como balcon-terraza, balcon aterrazado o living exterior; y lo mas importante: se lo defiende como un metro cuadrado interno. La clásica ponderación del metro cuadrado de balcon (cubierto o descubierto) llevado a un 30%, 50% o 80% del proporcional del metro cuadrado cubierto, ya no existe. No solo se lo vende al mismo precio que el metro cubierto, sino que ademas se lo defiende mejor, hasta se busca "comerle" metros al living. En la Ciudad de Buenos Aires gozamos de un clima muy ameno durante casi todo el año, y los desarrolladores han entendido que si se lo plantea bien, el nuevo ambiente exterior del balcon es mas usado y valorado que el antiguo ambiente del living-comedor. Por eso hay que ponerle parrilla, una baranda de diseño, luminaria canchera, porcellanatos importados y ganarle al código de edificación lo máximo posible para que el ancho de para sacar una mesa y un juego de sillas. Y es que al final, ese metro cuadrado termina teniendo el mismo costo que el metro interno. 

Sin embargo la arquitectura urbana nos plantea varios impedimentos y por lo tanto un gran desafío: como lograr que cada unidad dentro de un edificio de departamentos tenga algo que lo acerque aunque sea un poco al concepto de casa? Por cada edificio de departamentos, hay una sola terraza. Sea propia o comunitaria, esto restringe el uso de la mayoría de los vecinos del edificio. De ahí nace la necesidad de transformar balcones en terrazas. Con el nuevo código de planeamiento urbano de CABA se prohibieron las torres, que podían aprovechar los balcones mucho mejor que un proyecto entre medianeras. Pero tambien el nuevo código elimino los ‘premios', y se volvieron a considerar las plantas bajas como metros vendibles, con residencias que tengan una extension de patio propio (muchas veces con pasto) para darle lugar a la parrilla, una pileta o al menos un espacio para salir de las "4 paredes". 

Que podemos esperar de los nuevos proyectos urbanos entonces? Así como esta pandemia global generada por un nuevo coronavirus, obligo al ámbito laboral a tomar un atajo forzoso hacia el teletrabajo o home-office, tambien esto esta obligando a acortar las distancias entre los conceptos tradicionales de departamentos y casas. A pesar de que durante estos últimos meses han salido muchos artículos exponiendo el encierro de la gente en sus departamentos y la búsqueda de migrar hacia localidades del conurbano o suburbanas, la realidad es que la mudanza no es tan sencilla. El commuting, las escuelas, el transporte publico, la oferta cultural y social, y otros rasgos urbanos hacen que mucha gente siga prefiriéndo la vida en la ciudad. Ademas, las ciudades en general, y la Ciudad de Buenos Aires en particular, se han estado desarrollando mucho los ultimos años sumando o renovando espacios verdes, mejorando el transporte publico, mejorando las nuevas alternativas de transporte como las bicicsendas o concesiones de monopatines, ampliando la oferta cultural, retomando las tradicionales ferias de barrio, huertas urbanas, y demas. De hecho, últimamente se ha estudiado mucho la tendencia mundial de la vuelta hacia las grandes ciudades. Y en nuestro país, el auge de los countries que se vivió en los 90's, se esta empezando a revertir. Esta pandemia nos ha puesto a prueba, y el mercado de usuarios que ya venia reclamando mejores balcones, terrazas, o la posibilidad de una parrilla, hoy van a estar mas exigentes que nunca. Los 90 dias de encierro traeran nuevas demandas en este ámbito, sobre todo porque muchos seguirán eligiendo vivir en la ciudad. Asi como le paso al teletrabajo, en desarrollos inmobiliarios el coronavirus nos va a dar ese ultimo empujón que necesitábamos para empezar a pensar y realizar proyectos asi. 

Vale la pena aclarar que no todos los departamentos pueden convertirse en "tipo casas". Los departamentos de 1 y 2 ambientes plantean mayores trabas edilicias por supuesto, y los tickets de los departamentos grandes que pueden aprovechar mas esta tendencia, no son para el bolsillo de cualquiera en un pais donde el crédito no existe. Hasta que los créditos no vuelven, esta será la barrera mas grande que tenemos los desarrolladores para seguir pensando en proyectos con departamentos tipo casas. Sin embargo, de a poco se van aggiornando las tipologías para que cada vez tengan mas características en común con una casa. Si el coronavirus era lo que necesitábamos para terminar de entender las nuevas necesidades del mercado, bienvenida sea esta oportunidad.